Trong vài năm trở lại đây, dự án đô thị tiện nghi và đẳng cấp đã trở nên quen thuộc và thu hút sự đầu tư, mua bán của nhiều khách hàng. Nhưng pháp lý dự án bất động sản vẫn chưa được nhiều người quan tâm. Vì thế, Vinhomeland sẽ cùng bạn tìm hiểu các giấy tờ pháp lý quan trọng để quá trình mua nhà của bạn diễn ra suôn sẻ và thành công.
Giấy phép kinh doanh và đầu tư bất động sản của chủ đầu tư
Giấy phép kinh doanh và đầu tư bất động sản là loại giấy tờ chứng nhận quyền được kinh doanh và đầu tư bất động sản của chủ đầu tư dự án. Giấy phép này sẽ được cấp bởi các cơ quan có thẩm quyền pháp lý. Tài sản nhà đất của bạn bắt buộc phải có giấy phép kinh doanh để được cấp quyền mở bán công khai.
Mức độ uy tín và chuyên nghiệp của chủ đầu tư bước đầu thể hiện qua giấy phép kinh doanh và đầu tư bất động sản mà họ sở hữu. Nếu không đảm bảo được yếu tố này, mọi hành vi thương mại liên quan đến dự án bất động sản đều là trái pháp luật.
Vấn đề pháp lý đóng vai trò quan đối với lĩnh vực bất động sản
Lưu ý khi xem xét giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư
- Giấy phép kinh doanh chỉ được công nhận khi được cấp bởi các cơ quan có thẩm quyền và có con dấu đỏ của cơ quan chức năng. Các trường hợp ngoại lệ không được ghi nhận về giá trị pháp lý.
- Giấy phép kinh doanh phải thuộc về lĩnh vực bất động sản và đáp ứng những chức năng liên quan như xây dựng, đầu tư và kinh doanh.
- Vì giấy phép kinh doanh là giấy tờ pháp lý khá phức tạp và cần sự am hiểu sâu sắc, nên việc tham khảo ý kiến từ các chuyên gia là cần thiết. Qua đó, chủ đầu tư có thể nắm bắt giấy phép đó có đảm bảo yếu tố pháp lý trong việc kinh doanh bất động sản hay không.
Giấy phép kinh doanh
Hệ lụy khi chủ đầu tư không có giấy phép kinh doanh
- Quá trình thanh tra sẽ phát hiện được sai phạm và chủ đầu tư bắt buộc ngừng hoạt động dự án dù đã triển khai xây dựng hay chưa. Việc này chỉ kết thúc khi mọi thủ tục pháp lý đã được hoàn tất.
- Hình thức mở bán công khai dự án bất động sản sẽ là trái pháp luật và bị xử phạt theo quy định, nếu chủ đầu tư không có giấy phép kinh doanh.
- Khi chủ đầu tư không có giấy phép, mọi hoạt động kinh doanh đều được xem là trái pháp luật, vì không có sự phê duyệt của cơ quan chuyên môn.
- Nếu chủ thể kinh doanh không xuất trình được các giấy tờ quan trọng như quy định, thì dự án thương mại liên quan có thể bị thu hồi hoặc niêm phong. Vì giấy phép chính là sự cho phép kinh doanh và đầu tư của cơ quan có thẩm quyền đối với chủ thể này.
Người mua cần tìm hiểu cẩn thận về các vấn đề pháp lý của dự án bất động sản
Sổ hồng quỹ đất
Sổ hồng (sổ đỏ) còn được gọi với một cái tên khác là giấy chứng nhận quyền sở hữu đất. Theo ghi nhận, sổ hồng là giấy tờ pháp lý có quyền hạn cao nhất mà chủ thể kinh tế ở Việt Nam có thể sở hữu. Thông qua cuốn sổ này, tài sản đất đai đáp ứng được về tính pháp lý và minh bạch. Dự án được cấp sổ hồng quỹ đất chứng minh diện tích đất đó được cấp phép sử dụng và bảo hộ bởi Nhà nước.
Sổ hồng quỹ đất là một trong những giấy tờ pháp lý tiên quyết của một dự án thương mại. Nếu chủ đầu tư có kế hoạch phân lô bán đất, thì tối thiểu cần đáp ứng được tiêu chí sổ hồng. Sổ hồng cần được ghi nhận và cấp bởi cơ quan có thẩm quyền cấp, thường là cấp thành phố hoặc cấp tỉnh. Ngoài ra, nó cần có phôi riêng của cơ quan chuyên môn để đảm bảo cho mọi quá trình xây dựng và kinh doanh quỹ đất đai của chủ đầu tư sau này.
Hình ảnh thực tế của sổ đỏ và sổ hồng
Giá trị pháp lý của sổ hồng
- Nhà nước xác nhận quyền sở hữu đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sở hữu những tài sản trên thông qua chứng thư pháp lý. Chứng thư pháp lý là giấy chứng nhận các quyền sở hữu tài sản bất động sản tương đương của chủ thể.
- Sổ đỏ và sổ hồng là 2 loại giấy tờ có giá trị pháp lý ngang nhau. Vì thế, việc mua bán, chuyển nhượng đất có sổ hồng hay sổ đỏ không làm ảnh hưởng đến quyền sở hữu và sử dụng đất của người mua.
- Thời hạn sử dụng đất trong sổ hồng: Để xác định vấn đề này, bạn cần xem xét chế độ quy hoạch và mục đích cấp đất của Nhà nước. Từ đó, từng loại đất sẽ có thời hạn hoặc được sở hữu vĩnh viễn bởi người có quyền sở hữu.
- Theo Khoản 2 điều 97 Luật Đất đai 2013, sổ hồng có thể chuyển đổi sang sổ đỏ và ngược lại mà không có bất kỳ cản trở hay hạn chế nào. Giấy tờ trên có thể sử dụng cho mục đích thương mại như mua bán, chuyển nhượng, được quyết định bởi người có quyền sở hữu.
- Chủ thể sở hữu đất có sổ hồng sẽ được hưởng quyền lợi bồi thường đất bởi Nhà nước thực hiện, nếu có trường hợp thu hồi, rủi ro,…
Sổ hồng
Không nên mua dự án chưa có sổ hồng
- Dự án chưa có sổ hồng không được đảm bảo về mặt pháp lý và sẽ có rất nhiều hạn chế, rủi ro trong quá trình xây dựng, thi công và giao dịch mua bán sau này. Khách hàng nên tránh mua những bất động sản chưa có sổ hồng, hay nói cách khác là chưa được Nhà nước công nhận và cấp phép kinh doanh.
- Hình thức không có sổ hồng thường xuất hiện rất nhiều tại các dự án ma hoặc dự án không tồn tại, thu hút rất nhiều giao dịch mua bán để lừa đảo. Năm 2019, chúng ta ghi nhận hàng loạt dự án ma, tiêu tốn của nhiều người lên đến hàng trăm tỷ đồng. Do đó, bạn cần xét duyệt chi tiết các vấn đề pháp lý của dự án như quỹ đất sổ hồng trước khi quyết định giao dịch.
- Trường hợp dự án chưa có sổ hồng có thể kể đến đất nông nghiệp – loại đất không có chức năng thành lập dự án nhà ở.
Dự án nhà ở xây dựng trên đất nông nghiệp sẽ không có sổ hồng
Sổ hồng quỹ đất và quyết định giao đất là 2 loại giấy tờ pháp lý riêng biệt, có tác dụng bổ trợ cho nhau nhưng không thể thay thế nhau.
Đầu tiên, Nhà nước sẽ ra quyết định giao đất cho một quỹ đất dự án, và lấy đó làm cơ sở để cấp sổ hồng. Quyết định giao đất được thực hiện bởi cơ quan có thẩm quyền và có giá trị pháp lý cao không thua kém bất kỳ giấy phép nào khác.
Sau khi hoàn tất quá trình giao đất, cơ quan chức năng sẽ xem xét và cấp quyền sở hữu đất (sổ hồng) cho chủ sở hữu. Sổ hồng là chứng thư pháp lý; thể hiện quyền sở hữu đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Bạn cần phân biệt giữa hai loại giấy tờ này để tài sản nhà đất có đầy đủ các yếu tố quan trọng, đảm bảo đúng theo quy định của Pháp luật.
Quy hoạch chi tiết 1/500
Trong lĩnh vực bất động sản nói chung, dự án thương mại nói riêng, quy hoạch 1/500 thể hiện các thiết kế hạ tầng và kết cấu xây dựng mà chủ đầu tư dự định thực hiện với dự án của mình. Chủ đầu tư sẽ là chủ thể chuẩn bị và nộp quy hoạch 1/500 này cho các cơ quan nhà nước xem xét điều chỉnh và phê duyệt. Đây là bước tất yếu để dự án hoàn thành các thủ tục pháp lý và có thể triển khai như mong muốn của chủ đầu tư.
Một bản mẫu quy hoạch 1/500 điển hình với đầy đủ thông tin quan trọng
Một số mục quan trọng trong quy hoạch chi tiết 1/500
- Tổng diện tích dự án: Diện tích xây dựng chính thức của tổ hợp công trình chủ chốt và các tiện ích bổ sung như hệ thống giao thông, nhà chức năng,…
- Mật độ xây dựng tại dự án: Bản đồ quy hoạch 1/500 còn thể hiện số lượng bất động sản thuộc quyền sở hữu của dự án, hay còn gọi là mật độ xây dựng. Theo tiêu chuẩn, dự án có mật độ xây dựng thấp thường được đánh giá cao.
Mật độ xây dựng của dự án thể hiện qua bản quy hoạch
- Vị trí bất động sản và tiện ích tại dự án: Vị trí tọa lạc và cách sắp xếp, bố trí các công trình của dự án sẽ được phổ biến tại quy hoạch 1/500. Thông thường, chủ đầu tư chú trọng tối ưu hoá cách thiết kế bố cục dự án để nâng cao chất lượng sống tốt nhất cho khách hàng.
- Ranh giới hành chính, địa giới hành chính: Bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500 biểu lộ ranh giới hành chính với các khu vực tiếp giáp dự án. Việc định vị chính xác vị trí dự án sẽ giúp khách hàng nắm bắt được những hạn chế và lợi thế của dự án có được từ khu vực lân cận. Ranh giới và địa giới hành chính cần được nghiên cứu và điều chỉnh hợp, tránh diễn ra các trường hợp tranh chấp hay lấn vào quy hoạch khác.
Các thông tin quan trọng gói gọn trong một bản quy hoạch 1/500
- Hình thể của dự án bất động sản: Chi tiết hình thể được thể hiện qua quy hoạch 1/500 rất quan trọng và là một trong những yếu tố làm nên giá trị kinh tế của dự án.
- Đường đi vào dự án hoặc đi qua dự án: Bản đồ quy hoạch 1/500 sẽ cho bạn hình dung mô phỏng về hệ thống giao thông nội khu vực và liên kết đường xá đến khu vực tiếp giáp. Điều này cũng được xem là nhân tố quan trọng để đánh giá tiềm năng phát triển của dự án.
Một dự án chưa có quy hoạch chi tiết 1/500
- Quy hoạch chi tiết 1/500 tương đương thiết kế hợp pháp của dự án bất động sản. Dự án không có quy hoạch 1/500 đồng nghĩa với việc chưa được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt các hạng mục xây dựng thuộc dự án. Khi dự án được mở bán trong tình trạng chưa có loại giấy tờ trên, khách hàng có nguy cơ phải chịu sự thay đổi kết cấu, trái ngược cảm quan ban đầu. Diện tích, mặt bằng, vị trí và các hạ tầng tương quan có thể bị điều chỉnh và dẫn đến vô số rắc rối, khiến quá trình mua nhà bị trì trệ.
- Quy hoạch 1/500 chưa có là nguyên nhân của nhiều vấn đề, đó có thể là vì chủ đầu tư chưa hoàn tất các giấy tờ pháp lý quan trọng như sổ hồng, quyết định giao đất,… Từ đó, việc bạn rơi vào tình thế gặp phải các dự án lừa đảo sẽ có xác suất rất cao.
Quy hoạch thể hiện thiết kế chi tiết, cảnh quan và tiện ích của đô thị
Giấy phép xây dựng
Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý cho chủ sở hữu quyền xây dựng, cải tạo, sửa chữa và di dời công trình trên một quỹ đất nhất định. Văn bản này chỉ có hiệu lực pháp lý khi được cấp bởi cơ quan nhà nước.
Một dự án đạt tiêu chuẩn theo quy định và sẽ được cấp giấy phép xây dựng khi đáp ứng những tiêu chí sau:
- Các yếu tố xây dựng của dự án như cơ sở hạ tầng, hệ thống giao thông,… được thiết kế và thi công thực tế tương đồng với bản quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt trước đó.
- Một số quy định xây dựng quan trọng cần được đảm bảo thực hiện tại các dự án: chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng; hành lang bảo vệ các công trình giao thông, thuỷ lợi, đê, di sản văn hoá/ di tích lịch sử, năng lượng và đảm bảo an toàn cho các tòa nhà/ công trình xây dựng xung quanh.
Chỉ giới xây dựng
- Tuân thủ các điều lệ, quy định về chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng thiết kế đô thị, phương án an toàn của các công trình, hành lang bảo vệ của hệ thống giao thông, thuỷ lợi, năng lượng, đê điều, khu di tích văn hoá – lịch sử và khu vực bảo vệ của công trình thi công.
- Đối với công trình tại khu bảo tồn di sản văn hoá, di tích lịch sử – văn hoá, nhà đầu tư cần quan tâm đến mật độ xây dựng và khu vực đất trồng cây. Từ đó, giúp giữ gìn, không làm hư hại cảnh quan và môi trường.
Các công trình xây dựng không được gây tổn hại đến các di tích lịch sử
- Quá trình xây dựng, sửa chữa hay cải tạo của dự án không được gây tác động, làm thay đổi kết cấu, khoảng cách đến các công trình lân cận. Ngoài ra, hạ tầng cấp/thoát nước, thông gió, ánh sáng, vệ sinh môi trường và hệ thống PCCC cũng cần phải giữ nguyên vẹn trước sự xây dựng của dự án.
Hệ thống phòng cháy chữa cháy phải nguyên vẹn trong quá trình xây dựng
- Cần giữ khoảng cách theo quy định với các công trình vệ sinh, công trình có thể gây rủi ro đến người dân như khu vực hóa chất độc hại, gây ô nhiễm môi trường.
- Hệ thống ngầm cần được xây dựng đồng thời với việc cải tạo đường xá, để lắp đặt hệ thống hạ tầng có sự đồng bộ và hỗ trợ lẫn nhau. Bên cạnh đó, cốt xây dựng mặt đường phải được thực hiện theo quy hoạch xây dựng và thiết kế hiện hành của đô thị.
- Nhà cao tầng cấp I, đặc biệt phải có tầng hầm, ngoại trừ những trường hợp có yêu cầu riêng về thiết kế tầng hầm.
Giấy phép xây dựng là minh chứng cho mọi hoạt động xây dựng tuân thủ pháp luật. Nếu dự án bất động sản cố tình hoặc vô tình thiếu sót giấy phép, thì mọi hành vi xây dựng đều là trái pháp luật.
Văn bản nghiệm thu phần móng
Nền móng công trình thực tế
Để chứng thực cho các hoạt động xây dựng và thi công dự án bất động sản, ta cần quan tâm đến văn bản nghiệm thu phần móng. Đó là căn cứ pháp lý để chủ đầu tư có thể đảm bảo về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể đến được tay khách hàng. Dự án hoàn tất bước nghiệm thu sẽ có khả năng thực hiện các hợp đồng thương mại.
Công trình xây dựng của một dự án được nghiệm thu chứng tỏ tính minh bạch và khả thi của dự án, tỷ lệ thấp tiềm ẩn các rủi ro cho khách hàng. Khi dự án gặp trở ngại, hợp đồng mua bán sẽ có tính pháp lý cao hơn.
Sau đây, Vinhomeland liệt kê cho bạn 2 loại hợp đồng cần tránh ký kết bởi nguy cơ rủi ro cao:
- Hợp đồng góp vốn: Hợp đồng này được tạo ra khi khách hàng và chủ đầu tư cùng góp vốn vào dự án. Nếu chủ đầu tư phá sản hoặc dự án bị trì trệ so với kế hoạch, tài sản của bạn rất dễ hao hụt và khó khăn trong việc thu hồi.
- Hợp đồng ký quỹ: Một hình thức đặt chỗ trước nhưng lại mang hiệu lực pháp lý cao hơn. Nguy cơ tiềm ẩn của hợp đồng này sẽ xuất hiện khi dự án bị kéo dài thời gian thi công hoặc gặp vấn đề về việc mở bán. Số tiền của bạn sẽ bị treo lại tại dự án như điều khoản hợp đồng đã ký.
Những dự án chưa có văn bản nghiệm thu và cần huy động vốn sớm để triển khai sẽ thường thu hút khách hàng qua hai hình thức hợp đồng trên. Vì thế, khách hàng nên tìm hiểu những dự án đã có văn bản nghiệm thu, tránh rủi ro không đáng có.
Việc ký kết hợp đồng cần phải được xem xét kỹ lưỡng
Giấy tờ bảo lãnh ngân hàng
Giấy tờ bảo lãnh ngân hàng được hiểu là văn bản đảm bảo nghĩa vụ tài chính thay chủ đầu tư của dự án nào đó, được thực hiện bởi ngân hàng. Ví dụ, trong trường hợp dự án gặp trở ngại mà gây thiệt hại, ngân hàng sẽ chịu trách nhiệm bồi thường cho khách hàng.
Mức độ uy tín của một dự án bất động sản có thể được đánh giá qua bảo lãnh ngân hàng. Những ngân hàng này còn hỗ trợ các chương trình vay mua nhà ưu đãi lên đến 65-70% giá trị bất động sản cho cư dân của dự án.
Thực hiện hình thức bảo lãnh tài chính tại ngân hàng
Nếu dự án mắc phải một hay nhiều vấn đề sau đây, thì sẽ không được bảo lãnh tài chính bởi ngân hàng:
- Khách hàng có thể bị treo bất động sản hoặc treo tiền vào dự án, vì chủ đầu tư không tiến hành thi công hoặc gặp những sai sót làm chậm tiến độ so với kế hoạch ban đầu.
- Để có được giấy bảo lãnh ngân hàng, chủ đầu tư sẽ chịu một số ràng buộc pháp lý bên cạnh những lợi thế. Do đó, dự án không có giấy tờ này sẽ tạo ra nguy cơ mất tiền cho khách hàng. Chỉ cần chủ đầu tư tuyến bố phá sản, sẽ chẳng ai đảm bảo bạn sẽ được nhận về tất cả số tiền đã đầu tư vào dự án.
- Chủ đầu tư có thể làm trái với những hứa hẹn, cam kết ban đầu mà không cần bồi thường bất cứ thứ gì cho bạn. Nhiều dự án quảng bá về lợi nhuận đầu tư khủng mà có khách hàng nhận được, nhưng thực tế có thu về được hay không là không thể bảo đảm. Tuy nhiên, giấy tờ bảo lãnh pháp lý sẽ có quyền hạn bạn có cơ hội lấy lại những tài sản và nguồn lãi từ dự án bạn đã đầu tư.
Một số giấy tờ khác
Giấy phép phòng cháy chữa cháy
Hiện nay, dự án bất động sản được chú trọng các công tác phòng cháy chữa cháy nhiều hơn. Và giấy phép phòng cháy chữa cháy là minh chứng cho hạ tầng xử lý rủi ro hỏa hoạn của dự án. Việc này cũng giúp giảm thiểu sự thiệt hại về tài sản và con người khi xảy ra tai nạn hoả hoạn.
Nhà nước đã đưa ra các chính sách ràng buộc và siết chặt công tác thanh tra hoạt động phòng cháy chữa cháy tại các dự án bất động sản. Không chỉ thế, người dân cũng nâng cao yêu cầu đối với vấn đề này. Giấy phép phòng cháy chữa cháy tạo cho khách hàng sự yên tâm và tin tưởng về chất lượng cơ sở hạ tầng của dự án.
Hoạt động kiểm tra hệ thống PCCC của dự án bất động sản
Giấy phép bảo vệ môi trường
Giấy phép môi trường được ban hành bởi cơ quan có thẩm quyền nhằm giám sát, quản lý và thanh tra hoạt động bảo vệ môi trường tại các dự án đang trong giai đoạn triển khai (xây dựng, vận hành thử nghiệm, vận hành thương mại) và các cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ đang hoạt động. Đây còn được xem là công cụ quản lý mang tính thống nhất và có giá trị pháp lý cao.
Bảo vệ môi trường đang là vấn đề được mọi người quan tâm và chú trọng
Chất lượng cuộc sống của con người phụ thuộc rất nhiều vào môi trường tự nhiên. Hơn thế, vấn đề bảo vệ môi trường đang là chủ đề nhận được sự quan tâm của rất nhiều khách hàng. Giấy phép bảo vệ môi trường là loại giấy tờ không thể loại bỏ và có khả năng quyết định khả năng hoạt động hay tạm ngưng của một dự án.
Các giấy tờ thuế liên quan
Tuân thủ các quy định về thuế là điều quan trọng tại các dự án xây dựng
Mỗi cá nhân/ tổ chức đều có nghĩa vụ nộp thuế cho nhà nước. Các yêu cầu nộp thuế (mức thuế, giấy tờ thuế) sẽ có sự khác nhau giữa các lĩnh vực. Đặc biệt, chủ đầu tư bất động sản cần nghiên cứu và tuân thủ các vấn đề thuế liên quan đến đất đai hay giao dịch mua bán với khách hàng. Nếu chủ đầu tư trốn thuế hay sai sót, không hoàn thành bất cứ nghĩa vụ thuế nào, thì dự án cũng có nguy cơ ngừng hoạt động. Đây cũng là thời điểm các cơ quan chuyên môn truy thu, xử lý và đề ra các hình thức xử phạt cho sai phạm.
Thuế là nghĩa vụ mà chủ đầu tư cần thực thi đối với nhà nước. Một dự án sẽ phải đáp ứng nhiều loại thuế liên quan như thuế về đất đai và các giao dịch mua bán. Chủ đầu tư được ghi nhận không hoàn thành nghĩa vụ hoặc trốn thuế sẽ phải chịu sự truy thu và xử phạt sai phạm. Và dự án đó hiển nhiên phải ngừng hoạt động.
Kết luận
Thông qua bài viết trên, Vinhomeland tin rằng bạn đã có cho mình những bài học kinh nghiệm bổ ích về pháp lý dự án bất động sản. Mỗi hành động tác động lên một quỹ đất nào đều cần sự xem xét và phê duyệt từ Nhà nước và các giấy tờ pháp lý là minh chứng cho sự tuân thủ pháp luật của chủ đầu tư. Chúng tôi còn cung cấp nhiều thông tin bất động sản bổ ích khác tại Vinhomeland, giúp bạn nâng cao kiến thức pháp lý liên quan và hạn chế gặp các trường hợp lừa đảo, thiệt hại tài sản.
