Giao dịch mua bán và chuyển nhượng căn hộ chung cư đang trở thành một xu hướng phổ biến trên thị trường hiện nay. Để đảm bảo tính an toàn và đồng thời duy trì tính pháp lý trong quá trình chuyển nhượng chung cư, người mua cần nắm rõ thông tin về các loại giấy tờ và thủ tục liên quan khi thực hiện giao dịch mua bán chung cư. Dưới đây, Vinhomeland sẽ hướng dẫn bạn mua nhà chung cư cần những giấy tờ gì trong bài viết dưới đây.
Quy trình mua bán căn hộ chung cư đã có sổ hồng
Bước 1: Thỏa thuận ban đầu
Bên mua và bên bán cần đạt được thỏa thuận chi tiết ban đầu về khoản tiền đặt cọc và tình trạng pháp lý của căn hộ, đặc biệt là vấn đề liên quan đến sổ hồng. Để đảm bảo tính chính xác và minh bạch, người mua thường sẽ tự đến phòng Địa chính tại địa điểm của căn hộ để nắm rõ tình hình pháp lý, xem xét xem căn hộ có đáp ứng đủ điều kiện để tiến hành giao dịch mua bán hay không.
Người mua cũng cần thực hiện kiểm tra kỹ lưỡng để đảm bảo rằng người bán là chủ sở hữu hợp pháp của căn hộ, hoặc có sự ủy quyền từ chủ sở hữu, và có đủ năng lực pháp lý để thực hiện giao dịch chuyển nhượng.
Sau khi xác nhận thông tin pháp lý của căn hộ, cả hai bên mua và bán sẽ thảo luận và đưa ra những thỏa thuận cụ thể như:
- Số tiền đặt cọc là bao nhiêu?
- Thời gian cần để đóng cọc?
- Thời điểm ra Hợp đồng Công chứng và phần trăm thanh toán cần thực hiện khi công chứng, cũng như số tiền giữ lại cho đến khi hoàn tất thủ tục giấy tờ.
- Thời gian dự kiến bàn giao căn hộ và các vật dụng kèm theo, đồng thời việc lập checklist để kiểm tra.
- Chi phí công chứng và các loại thuế sẽ do ai chịu trách nhiệm. Thường, người bán sẽ chịu phí công chứng và thuế Thu nhập cá nhân khi bán nhà (thường 2% giá trị căn nhà), trong khi người mua sẽ đóng thuế trước bạ.
Mặc dù có các qui định nhất định, nhưng thuế và phí có thể được thương lượng để đảm bảo việc đóng thuế và phí được giảm thiểu.
Đạt được thỏa thuận là bước đầu tiên để có thể sở hữu 1 căn hộ
Bước 2: Tiến hành đặt cọc căn hộ
Để thực hiện bước thứ hai, sự có mặt của các bên liên quan là cần thiết, bao gồm bên mua, bên bán, và bên làm chứng. Cả hai bên mua và bán có thể chọn thực hiện thủ tục tại văn phòng công chứng, tuy có một chi phí nhỏ đi kèm, nhưng điều này đồng nghĩa với việc tạo ra một mức độ an toàn cao cho người mua, giúp họ tránh được các rủi ro như việc phải đóng tiền cọc một cách lặp lại. Phòng công chứng sẽ tiến hành kiểm tra trên hệ thống pháp lý để xác nhận thông tin về căn hộ được bán.
Khi mua nhà phải phải tiến hành đặt cọc
Bước 3: Hợp đồng công chứng
Sau khi hoàn thành quá trình ký hợp đồng đặt cọc, theo lịch đã thống nhất từ bước 1, hai bên sẽ hẹn gặp nhau tại Phòng Công chứng để tiến hành ký hợp đồng chính thức, sử dụng mẫu hợp đồng đã được Phòng Công chứng chuẩn bị. Trong giai đoạn này, bên Mua nhà sẽ thanh toán số tiền theo thỏa thuận trước đó và bên Bán nhà sẽ giao giấy tờ liên quan đến căn nhà cho bên Mua.
Các giấy tờ mà bên Bán cần chuẩn bị bao gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (Sổ Hồng).
- Tờ khai thuế trước bạ.
- Bản vẽ hiện trạng nhà (nếu có).
- Chứng minh thư nhân dân (CMTND) và Hộ khẩu của bên Bán nhà.
- Giấy chứng nhận kết hôn (nếu có gia đình).
- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.
(Mỗi giấy tờ cần chuẩn bị 02 bản, gồm 01 bản sao và 01 bản photo).
Các giấy tờ mà bên Mua cần cung cấp:
- Chứng minh thư nhân dân/ Thẻ căn cước công dân.
- Hộ khẩu của vợ chồng.
(Tương tự như bên Bán, mỗi giấy tờ cần có 01 bản sao và 01 bản chính).
Nếu giao dịch được thực hiện bởi một tổ chức, khi đi công chứng, bên đó cần mang theo giấy phép kinh doanh và con dấu của công ty. Đồng thời, cả hai vợ chồng cần hiện diện khi công chứng, và nếu là đối tác kinh doanh, phải là người đại diện theo quy định của pháp luật.
Phải công chứng và có chữ ký của công chứng viên
Bước 4: Khai Thuế với cơ quan nhà nước
Sau khi hoàn tất quá trình Hợp đồng công chứng, hai bên mua nhà và bán nhà sẽ tiếp tục đến chi cục thuế Quận để thực hiện việc khai thuế. Thông thường, việc này sẽ được hoàn thành trong khoảng 7 ngày làm việc, miễn là đủ các giấy tờ, hồ sơ đã được nộp đến cục thuế và đã được hẹn ngày đóng thuế. Điều quan trọng cần lưu ý là ngay sau khi ký Hợp đồng công chứng, người mua và người bán cần thực hiện việc ra khai thuế trong vòng 10 ngày làm việc.
Dưới đây là danh sách các giấy tờ cần chuẩn bị:
- Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng của bên nhận chuyển nhượng.
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, căn hộ.
- Tờ khai lệ phí trước bạ cũ.
- CMND/CCCD và Hộ khẩu của bên mua nhà.
- CMND/CCCD và Hộ khẩu của bên bán nhà.
- Các tờ khai thuế theo mẫu của các Quận.
(Mỗi giấy tờ cần chuẩn bị 02 bản, gồm 01 bản sao và 01 bản chính).
Các trường hợp không phải đóng thuế trước bạ bao gồm: tặng cho giữa cha mẹ, con, vợ, chồng, anh, em.
Trường hợp không phải đóng thuế thu nhập cá nhân: có cam kết chỉ có 1 căn nhà duy nhất.
Chi cục Thuế cấp huyện
Bước 5: Hoàn tất thủ tục sở hữu nhà
Đây là bước quyết định cuối cùng để thực sự đạt được quyền sở hữu nhà theo quy định của pháp luật. Cần lưu ý rằng, nếu đã hoàn thành các bước trước đó mà chưa thực hiện đăng bộ để đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận, thì có nghĩa là Người Mua vẫn chưa xác lập được chủ quyền đối với tài sản của mình. Quá trình này có thể kéo dài trong khoảng 3 tuần làm việc.
Dưới đây là danh sách các loại giấy tờ cần chuẩn bị:
- Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng của bên Mua.
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.
- Tờ khai lệ phí trước bạ cũ.
- Chứng minh thư nhân dân (CMTND) và Hộ khẩu của bên Mua.
- Tờ khai trước bạ mới.
- Các tờ khai đăng ký biến động tài sản của các Quận.
Sau khi đã nộp đầy đủ hồ sơ và giấy tờ, cơ quan nhà nước sẽ lập hẹn trong khoảng 3 tuần làm việc để Người Mua đến lấy Giấy chứng nhận đã được đăng bộ, đồng thời chính thức xác nhận quyền sở hữu của họ đối với căn nhà.
Bàn giao căn hộ khi hoàn tất thủ tục
Thủ tục mua bán căn hộ chung cư khi chưa có sổ hồng
Bước 1: Làm văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư và thực hiện công chứng văn bản mua bán nhà chung cư đó tại văn phòng công chứng
Theo Điều 33 của Thông tư 19/2016/TT-BXD, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng căn hộ chung cư sẽ tiến hành soạn thảo Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư. Trong văn bản này, các nội dung như giá chuyển nhượng, phương thức thanh toán, thời hạn bàn giao nhà, quyền và nghĩa vụ của các bên sẽ được thảo luận và thống nhất. Sau đó, hai bên sẽ có mặt tại văn phòng công chứng để tiến hành công chứng nội dung hợp đồng này.
Hồ sơ yêu cầu công chứng và chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư, theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 33, bao gồm:
- Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư (07 bản gốc)
- Hợp đồng mua bán nhà chung cư giữa bên bán và chủ đầu tư (Bản gốc)
- Biên bản bàn giao nhà từ chủ đầu tư (đối với trường hợp nhà đã được bàn giao)
- Giấy xác nhận từ chủ đầu tư về tình trạng chưa cấp sổ hồng cho căn nhà chung cư (bản gốc)
- Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng (nếu có) hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu bên nhận chuyển nhượng đứng tên cá nhân và chưa đăng ký kết hôn) (bản gốc)
- Bản sao có chứng thực hoặc bản sao, cùng với bản chính để đối chiếu của các giấy tờ: CMND hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị
- Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.
Tổ chức hành nghề công chứng và cơ quan chứng thực có trách nhiệm thực hiện công chứng, chứng thực theo thời hạn được quy định bởi pháp luật về công chứng, chứng thực.
Văn bản chuyển nhượng
Bước 2: Kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân
Mức thuế thu nhập cá nhân phải nộp
Thuế Thu nhập cá nhân (TNCN) được tính bằng cách nhân Giá chuyển nhượng với mức thuế suất là 2%. Lệ phí trước bạ sẽ do bên mua chi trả khi nhận được sổ đỏ. Cụ thể, lệ phí trước bạ được tính theo công thức: 0,5% nhân với Giá tính lệ phí trước bạ (tùy thuộc vào vị trí của căn hộ, do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định), thông thường sẽ bằng giá chuyển nhượng (trừ trường hợp đặc biệt).
Lưu ý: Trong trường hợp giá chuyển nhượng thấp hơn so với giá nhà được quy định bởi UBND Tỉnh (hoặc thành phố), cơ quan thuế sẽ sử dụng giá nhà do nhà nước quy định làm cơ sở để tính thuế thu nhập cá nhân.
Đóng thuế là nghĩa vụ của mỗi cá nhân
Hồ sơ kê khai thuế thu nhập cá nhân
Hồ sơ kê khai thuế thu nhập cá nhân cần bao gồm các tài liệu sau:
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (theo mẫu đều đặn).
- Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư (01 bản gốc).
- Hóa đơn VAT của các đợt thanh toán (bản photo).
- Giấy xác minh vị trí đất (bản gốc).
- Chứng minh nhân dân của bên chuyển nhượng (Bản sao có chứng thực).
Cơ quan thuế có thẩm quyền giải quyết là Chi cục thuế tại địa phương có căn nhà chung cư.
Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
Cơ quan thuế giải quyết
Cơ quan giải quyết thuế là Chi cục thuế đặt tại địa phương có căn nhà chung cư.
Chi cục Thuế
Bước 3: Nộp hồ sơ yêu cầu chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư đã được công chứng
Hồ sơ yêu cầu chủ đầu tư xác nhận, theo quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 19, bao gồm:
- Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư (05 bản gốc).
- Hợp đồng mua bán nhà chung cư giữa chủ đầu tư và bên chuyển nhượng (bản gốc).
- Biên bản bàn giao nhà giữa chủ đầu tư và bên chuyển nhượng (bản gốc).
- Biên lai nộp thuế thu nhập cá nhân (bản gốc).
- Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn của bên nhận chuyển nhượng (trong trường hợp vợ chồng cùng nhận chuyển nhượng nhà chung cư) (bản sao có chứng thực).
- Chứng minh nhân dân / Hộ chiếu/ Căn cước công dân của bên chuyển nhượng (bản sao có chứng thực).
Sau khi nhận được hồ sơ, chủ đầu tư sẽ xác nhận văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán trong thời hạn 05 ngày làm việc và trả lại cho bên nộp hồ sơ các bản gốc của:
- Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư (02 bản gốc).
- Hợp đồng mua bán nhà chung cư giữa chủ đầu tư và bên chuyển nhượng (bản gốc).
- Biên lai nộp thuế thu nhập cá nhân (bản gốc).
- Biên bản bàn giao nhà (bản gốc).
Nộp hồ sơ
Bước 4: Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Các câu hỏi liên quan
Cơ quan thuế giải quyết ở đâu?
Cơ quan giải quyết thuế là Chi cục thuế đặt tại địa phương có căn nhà chung cư.
Chi cục Thuế
Hồ sơ kê khai thuế thu nhập cá nhân gồm các giấy tờ nào?
Hồ sơ kê khai thuế thu nhập cá nhân bao gồm các tài liệu sau:
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (theo mẫu).
- Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư (01 bản gốc).
- Hóa đơn VAT của các đợt thanh toán (bản photo).
- Giấy xác minh vị trí đất (bản gốc).
- Chứng minh nhân dân của bên chuyển nhượng (bản sao có chứng thực).
Cơ quan giải quyết thuế là Chi cục thuế đặt tại địa phương có căn nhà chung cư.
Lập tờ khai online
Thời gian cấp sổ sau khi đã nộp đầy đủ hồ sơ là bao nhiêu ngày?
Khi hoàn tất việc nộp đầy đủ giấy tờ hồ sơ, cơ quan nhà nước sẽ cung cấp giấy hẹn để lên lấy sổ sau khoảng 3 tuần từ ngày nộp.
Thời gian cấp sổ khoảng 3 tuần
Khi nào thì tiến hành khai thuế với cơ quan nhà nước?
Sau khi hoàn tất việc ký Hợp đồng công chứng, bên mua và bên bán nhà sẽ tiếp tục quy trình khai thuế tại Chi cục thuế Quận/huyện. Thông thường, quá trình này sẽ được hoàn thành trong vòng 7 ngày làm việc, nếu đủ các giấy tờ hồ sơ đã chuẩn bị. Sau khi nộp hồ sơ lên cục thuế, mỗi bên sẽ hẹn ngày đóng thuế. Người mua và người bán cần chú ý rằng, sau khi ký Hợp đồng công chứng, cần ra khai thuế trong vòng 10 ngày làm việc.
Kê khai thuế với cơ quan nhà nước
Hy vọng rằng, với hướng dẫn chi tiết về quy trình và thủ tục mua nhà chung cư mà Vinhomeland đã chia sẻ, người mua sẽ biết được mua nhà chung cư cần những giấy tờ gì. Chúc các bạn chọn được một căn nhà phù hợp với mình nhé!
